В продолжение темы о незаконных перепланировках: подписчица задала вопрос, как быть, если уже после покупки квартиры обнаружилось, что в ней была сделана неузаконенная перепланировка?
Такое случается, когда квартиру покупают за наличные деньги, без привлечения маткапитала, ипотеки и т.д. То есть в сделке не участвуют инстанции, которые заинтересованы в тщательной проверке всех документов.
Можно узаконить планировку, для этого нужно собрать пакет документов:
- свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН),
- технический паспорт квартиры
- и проект перепланировки и/или техническое заключение о допустимости и безопасности уже выполненных работ (в разных ситуациях может потребоваться что-то одно или и то, и другое).
Важно: проект перепланировки и техзаключение должны быть выполнены проектным бюро/частным кадастровым инженером, имеющим допуск СРО. То есть проекта, выполненного дизайнером интерьера, будет недостаточно. Но он позволит значительно сократить сроки подготовки бумаг для согласования (и быть уверенными, что этот проект будет соответствовать всем вашим требованиям к планировке).
Есть еще один нюанс: если при перепланировке как-либо затронуты несущие конструкции дома, то техзаключение может выдать только автор проекта дома, т.е. организация, выполнившая его проект (либо замещающая ее организация, если та уже не существует, например в Москве это ГБУ «Экспертный центр»).
Эти документы нужно будет приложить к запросу в жилищную инспекцию на выдачу акта о завершенной перепланировке (через «Госуслуги», МФЦ или лично).
Жилинспекция очно проверит соответствие выполненного ремонта представленному эскизу и, если все совпадает, выдаст акт о завершенной перепланировке. После этого квартиру должен еще посетить техник БТИ для обмера и внесения изменений в план БТИ.
Москвичам полегче
В редких случаях (и только в Москве) можно узаконить по упрощенной схеме — без проекта и техзаключения — по эскизу, который собственник квартиры может нарисовать самостоятельно, например на плане БТИ. Это возможно, когда не затронуты несущие конструкции, не изменены границы «мокрых зон» (это кухня, ванная, туалет) и не выполнены другие мероприятия, требующие обязательной разработки проекта перепланировки. Какие именно — зависит от региона. Например в Москве их перечень указан в постановлении Правительства Москвы №508-ПП.
Если ничего из этого списка у вас не было, достаточно будет сделать запрос на получение акта о завершенной перепланировке. Для этого нужны только:
- выписка из ЕГРН
- старый план БТИ (до ремонта)
- эскиз выполненной перепланировки
В самом распространенном случае, как и у моей подписчицы — при объединении санузла — по эскизу узаконить не получится. Придется получать техзаключение о допустимости и безопасности работ.
А если ничего не делать?
Услуги кадастровых инженеров стоят недешево. Цена, конечно же, зависит от региона, но в любом случае это будет несколько десятков тысяч рублей. Не все готовы потратить такую сумму, особенно если перепланировка была сделана предыдущими хозяевами квартиры.
Можно понадеяться на авось — что квартиру в будущем удастся продать за наличку, без участия банка и перепланировка не выявится. Может быть, так и получится, это не исключено.
Но нужно понимать, что:
- Перепланировка может выявиться в любой момент — когда о ней узнают соседи или управдом/старший по дому/УК.
Пример моей подписчицы Виктории: соседи сверху в ходе ремонта повредили общую стену. Виктория написала на них заявление. Управдом не смогла попасть в ту квартиру для проверки заявления, поэтому зашла к Виктории. Увидев санузел, спросила: «А где же ваша стена?!» — так Виктория узнала, что в ее квартире, купленной за наличку, предыдущие хозяева выполнили перепланировку без согласования.
- Штраф за незаконную перепланировку для владельцев-физлиц составляет всего 2000-2500 р. (для юрлиц, правда, 40-50 т.р.). Многие думают, что выгоднее заплатить штраф и не согласовывать.
- Но выплатой штрафа дело не ограничится, к сожалению. Параллельно жилинспекция выдаст предписание: узаконить перепланировку или вернуть планировочное решение квартиры в исходное состояние.
- Если предписание жилинспекции не будет выполнено в требуемый срок, собственнику будет выписан повторный штраф — в большем размере — и повторное предписание.
- А при злостном невыполнении предписаний жилинспекция обратится в суд. Суд может постановить выселить нарушителя из квартиры и продать ее с торгов. Собственнику при этом выплатят компенсацию, только предварительно вычтут из нее деньги на ремонт.
- В Москве также может быть ограничен выезд за границу граждан, уклоняющихся от выполнения предписаний жилинспекции.
Как поется в песне, думайте сами, решайте сами… На мой взгляд, лучше выделить бюджет и узаконить перепланировку по собственной инициативе, не дожидаясь проблем с домоуправлением, штрафов и предписаний жилинспекции.